為什麼打房打了八年，最後卡住的不是投資客，是自住客？
（前情提要：美國伊朗停戰曙光！WTI 原油跌9%至92美元，Brent 跌至 100 美元）
（背景補充：鮑爾卸任續坐聯準會理事「打破 75 年 Fed 慣例」 參院銀行主席開砲：巨大錯誤，意氣用事只想挑釁川普）
2025 年全台房屋買賣移轉數 26.1 萬間，年減 25%。不只是近九年新低，更是從 1991 年有統計以來的史上第三低。
同一個時間點，購置住宅貸款餘額突破 11.6 兆元，數字持續往上推，全台有 225 萬人背著房貸在跑。
2026 年 3 月底，房貸逾放比降到 0.07%，歷史新低，幾乎沒有背貸的繳不出房貸。
交易量暴跌、貸款餘額創新高、逾放比創新低。
這三件事不應該同時發生，但它們在台灣發生了，奇蹟啊。
買房的人變少了，但還沒買的人變得更少，而已經買了的人打死都不會放手。
交易凍結，不代表房價會跌
金管會在 5 月 5 日公布的最新資料，國銀不動產放款比率降到 25.03%，距離銀行法規定的 30% 天花板，還有將近 5 個百分點的空間，換算下來是好幾千億的放款能量，還放在金庫裡沒人申請。
上一次這個數字出現的時候，是 2012 年 5 月，那時候 iPhone 5 剛出，馬英九還在當總統。
超過 27% 的銀行只剩 5 家，沒有任何一家超過 28%。兩年前一堆銀行逼近 29%、房貸塞件塞到天荒地老的情況，已經消失了。現在銀行不是沒錢，是沒人來借。
更弔詭的是放款比率創新低，但 3 月底房貸餘額來到 11 兆 6,068 億元，年增率 4.42%，意思是持續有人在買房、在貸款，而且按時繳款的比例極高。
買房子還是台灣人的集體意識，只是沒有以前那麼瘋狂。
建商沒肉吃了
住宅端還有需求撐著，建商這邊就轉淡多了。
3 月底建築貸款餘額降到 3.9 兆元，單月暴減 303 億元，年增率只剩 1.47%。央行打炒房、土建融限縮、營造成本三面夾擊，建商的開案意願降到冰點。不敢借，不敢開，不敢賭，還有一堆開案還沒蓋的。
供給面在萎縮，建商不推新案，中古屋也沒人想賤賣，因為持有成本太低，不急著脫手。台灣的房屋持有稅佔市價不到 0.1%，美國是 1~3%，日本是 0.4~1%。
供應在縮，需求還在，價格會跌嗎？
新青安的隱形炸彈
新青安 1.0 讓全台平均房貸期數創下歷史新高，用 40 年攤還，把月付金壓到「看起來應該付得起」。
但第一批新青安貸款戶，今年下半年就要 進入本利攤還期。寬限期結束，月付金往上跳，太報引述財經專家王伯達指出，用時間維度替換結構維度的結果，恐出現「貸貸相傳」，進一步衝擊房市。
新青安 2.0 預計 6 月底定案，現行方案 7 月底屆期。但 2025 年新青安公股銀行承作量已經創下歷史新低，恐怕不是太多人要上船了。
八年打房，打到誰？
八年，七波信用管制，兩次專案金檢。
成交量確實凍了，26.1 萬棟是史上第三低，投資客確實退場了，或是說已經賺飽了。
但房貸餘額還在創高，逾放比還在創新低，自住客沒有消失，只是買得更痛苦。
銀行明明有幾千億的放款空間，但「挑客人挑得很精」，信用紀錄要乾淨，收支比要過關。首購族不是不想借，是很難借到，還不如把錢塞到股市裡面。
金管會資料還顯示一件事，新青安房貸被排除在銀行法 72 條之 2 的分子計算之外，銀行的住宅貸款數字直接往下掉，加上央行打炒房效應持續發酵，住宅和建築貸款增速追不上存款增速，比率自然一路往下走。
但追不上存款增速的另一面是錢沒有消失，只是沒進房地產。去了哪裡？股票，台股持續創新高，資金往資本市場流。
打房打到最後，只有打到自住。
不負責的買房三句話
第一：不要以為交易量暴跌，房價就會跟著跌。因為供給也在縮小，建商不蓋，中古屋不賣。等的人比賣的人多。
第二：如果你是新青安第一批貸款戶，下半年月付金會跳，現在就應該趕快算算收支，不要等繳費單來了才傻眼。
第三：銀行還有幾千億可以借，但現在借不借得到，看的是申請的收支比。
房地產不會崩，只會慢慢把收入沒有成長的人擠出去蛋黃區。
