據《彭博》援引知情人士報導，作為房地產發展「新模式」的一部分，中國政府正考慮限制預售屋制度。會產生什麼影響？
（前情提要：中國救房市推「4+4+2」刺激新政，但爛尾樓問題難解…營建股不漲反跌）
（背景補充：中國救房市！多家銀行10/25下調房貸利率，年估減少家庭支出6800億）
過去數十年，中國經濟的飛速發展，其中很大一部分原因無疑是仰賴於房地產市場的蓬勃成長。房地產行業不僅推動了城市化進程，也成為了經濟增長的重要支柱。
然而，近年來，中國的房地產市場頻頻「爆雷」，從恆大集團債務危機到多個開發商違約，導致市場信心崩潰、銷售低迷，項目停工及民眾對未完工預售屋的擔憂加劇，嚴重影響了消費與就業。
中國正考慮限制預售屋出售
為挽救房市頹勢，中國政府近年來已經推出多項措施。例如，自 2022 年起，中央政府就推出了「保交樓」政策，以確保未完工項目能夠交付；同時，央行還降低首購族房貸利率，並放寬部分城市購房限制。
此外在 2024 年，金融監管機構又進一步降低政策利率及銀行存款準備金率，試圖刺激需求。然而，這些措施效果有限，市場復甦仍主要集中於二手房交易，新房市場依然疲弱。
對此背景，據《彭博》援引知情人士報導，作為房地產發展「新模式」的一部分，中國政府正考慮限制預售屋制度。報導指出，這項尚未最終定案的提案，適用於新制度生效後出售的土地，且針對新建住宅項目，不過也提到地方政府在執行時還將擁有一定靈活性。
相關人士指出，該舉措旨在限制新房供應，穩定房價，特別是在房價跌幅較大的低線城市，預計將更廣泛推行。
過去預售制度允許開發商在住宅竣工前出售房屋，這也是房地產市場能夠快速擴張的重要動力。然而，這也伴隨著一系列潛在問題，例如房產供應過剩及開發商債務高築。數據顯示，2021 年房市開始下滑時，約有 90% 的新房在竣工前售出，但去年這一比例已經降至 74%。
同時，未完工項目引發的貸款糾紛及民眾不滿，更凸顯出預售制度的弊端。
限制預售會有什麼影響？
這項改革可能帶來深遠影響。首先，在全國範圍內若取消預售制度，恐怕會加劇開發商的財務壓力。原因在於許多開發商因融資渠道受限及銷售低迷已陷入困境。香港中銀國際證券房地產研究主管鄭雷蒙（Raymond Cheng）就評論表示：
取消預售機制將使開發商變得更加保守，因為他們需要考慮新制度下的現金流問題。這可能導致新開工項目和房地產投資持續減少。
其次，資金充裕的開發商將更具競爭優勢，能更輕鬆購買土地及建造住宅。原因在於，新模式禁止房企在項目竣工前收取銷售款項，切斷了開發商利用預售資金進行後續投資的慣例，這將進一步加劇行業分化。
房市股票應聲下跌
受此消息影響，彭博指出，中國房地產股票指數在消息發布後下跌了 1.7%，反映出投資者對改革前景的擔憂。市場數據也顯示，4 月新房銷售持續疲軟，100 家最大房企的銷售額較去年同期下降了 8.7%，在全球經濟壓力及中美貿易戰升溫的背景下，房市復甦或將面臨更大挑戰。
一言以蔽之，中國房地產市場目前正面臨供應過剩、債務危機及信心低迷的多重困境。限制預售制度的改革或許能穩定房價，但也可能加劇中小型開發商的生存壓力，並抑制新項目開工。
中國房市能否走出低谷，重現昔日榮景，或將一蹶不振？仍需時間觀察。
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