日圓走貶與政經風險疊加，香港與台灣資金湧向東京豪宅，推升東京赤坂建案一坪破 2,000 萬日圓。但台北市中心的房價，卻仍高於東京約三成，追價效應還在從台灣外推。
（前情提要：台灣房市爆「開價上天、成交躺平」砍價從15%起跳，明年會再跌？ ）
（背景補充：華爾街先知警告：近半嬰兒潮世代無力負擔「養老費用」，房屋抵押潮帶給房市重壓 ）
東京赤坂，一間坪價突破 2,000 萬日圓的新公寓，成了 2025 年亞洲資本流向的縮影。
香港資金外逃，東京成避風港
2019 年以來，示威與《香港國安法》帶來的政治不確定性持續發酵，連帶動搖香港半山豪宅價格。根據《文春週刊》報導，部分香港高價不動產業主近年在「割肉」出售，與此同時，日圓貶值與居住環境，讓東京高級住宅對高淨值人士更具吸引力。
不動產經紀人對文春描述近期成交情況：
赤坂有房子總價 10 億日圓，一坪要價 2,000 萬！簡直不可思議！哪有日本人買 2,000 萬一坪的房子？但我們每天都在賣！
的確，在日本人眼中，就算是年輕的 IT 社長也會考慮如此誇張的房價，畢竟在他們觀念裡，不動產並非那麼熱門的投資配置。
高價物件賣得如此之好，遇到台港投資人，連規矩做生意的東京房仲，都忍不住將物件開價往上拉，成交之際能賺更多錢，「賣掉就是好運」。
台灣買家崛起
在外界聚焦香港買盤之際，台灣資金其實正低調進場。東京房仲觀察到，「10 億日圓左右的買家都是台灣或香港人」，在亞洲強勢的新台幣，更是台灣高淨值客戶到日本購置不動產的風向旗。
不僅個人買家布局，台灣背景的 Avatar Capital Partners (ACP) 先前募集 15.2 億日圓基金，專攻東京黃金地段多戶住宅，吸引家族辦公室與養老基金參與。這些動作顯示，台灣投資人正把東京視為資產配置與租金收益的新支點。
對多數台灣人而言，過去買房首選仍在本土，但高房價與低租金報酬率讓他們轉向海外。2022 年後，台灣大型房仲團赴日考察行程暴增，幾乎每月都有開團，熱門區域從東京都心一路延伸到大阪、福岡，形成「台灣買家看屋團」新常態。
東京與台北：價格與收益比一比
截至 2025 年，根據數據服務 Numbeo 最新數據，台北市中心每平方英尺約新台幣 40,855 元（約 29,000 日圓），比東京高出近 30%。即便搬到市中心外圍，台北房價仍比東京貴 35.7%。
租金坊面，東京市中心一房公寓月租約 16.1 萬日圓（約新台幣 31,880 元），對比台北高出 35.4%；三房公寓月租更領先 36.6%。加上日本房貸利率僅約 1.59%，租金報酬率與融資成本的差距，正是驅動買盤的主因。
若把鏡頭拉近台灣投資人常鎖定的都市，東京平均新建公寓單價近年年增 13%，市中心區域漲幅逼近 29%。台北市房價雖高，但近年漲勢趨緩，租金回報更受壓抑。這種「售價倒掛、租金正掛」的組合，讓東京在台灣投資組合中，地位正在上升。
東京政策緊縮與空置屋隱憂
豪宅熱潮背後，也浮現空置風險。東京 23 區內，不少高價公寓被買來作為「投資或第二套房」，實際入住率偏低。千代田區已提出五年轉售禁令、限制單一買家多戶購買，並研議提高短期資本利得稅等方案，以防房價脫離當地收入水平。
一旦日本監管收緊，投資者能否如預期轉手獲利，還是未來變數。
