工作為了四個小朋友，再為自己買間房。新青安購屋貸款看似德政，為何台灣內的銀行在近一年頻頻傳出拒絕放貸？本文從銀行視角，提供一套系統性策略，讓你從被動「申貸者」，變為主動打造自己的財務品牌，成為銀行難以拒絕的客戶。
（前情提要：房貸錢荒加劇》買2千萬房產年收至少200萬元，銀行才願供八成 ）
（背景補充：月薪3萬怎麼背千萬房貸？全台佔比竟有12%！內政部：金龍海嘯打房有效 ）
M型社會大家都懂，如果去申貸台灣當前的「新青安」，你一定會更懂其中的滋味。台灣政府鋪開了紅地毯，名為「青年安心成家」，意在引導年輕人走向有房一族的安穩未來，然而許多自信滿滿的申請者，卻在銀行的櫃檯前，發現自己踩的地毯上面，寫著謝謝光臨下次再來。
房市專家何世昌最近在公開節目一針見血指出：「分手的理由都是假的，只有分手是真的。」這句話精準地捕捉了當前申請房貸的集體困惑。
當銀行以千奇百怪的理由拒絕一筆看似合理的貸款申請時，其背後真正的潛台詞是關乎「財務信用如何被量化，風險如何被定價」，加上在資源緊縮的牌局中，誰能成為贏家？
來理解了房屋貸款的眉眉角角吧，不要再當被動的等待者，當個能主動出擊的銀行客戶。
政策順風，為何撞上銀行的逆風？
「新青安」的誕生源於政府的政策善意，在高房價的時代，主政者希望透過提供優惠貸款條件（如高成數、長年期、利息補貼），降低年輕世代的購屋門檻，藉此促進社會穩定與世代正義。這是強勁的政策順風，理論上應該讓無數首購族順利啟航，事實上在開頭時，勇敢的人的確有吃到高過件率。
然而政策卻撞上了銀行「商業理性」的逆風。銀行的本質是什麼？它不是慈善機構，也不是政府執行單位，而是對股東和存款戶負責的營利企業。
它的核心業務，就是基於風險控管來實現「利潤最大化」，當前房貸市場的水位就是低！意味銀行可供放貸的資金總額是有限的。這背後的原因錯綜複雜，包含主管機關的宏觀審慎措施，加上對未來經濟前景的保守預期，美國關稅造成的市場變動等等。
這就形成了一個根本性的矛盾：政府希望銀行廣泛將資金貸給需要幫助的年輕人，銀行則希望精準地將有限的資金，貸給最不可能出問題、甚至能帶來更多附加價值的客戶；兩者的衝突成為了當下的房貸亂象。
我們可以比喻新青安是一場由政府盛情舉辦的宴會，政府發放了大量的請帖（新青安方案），希望人人都能入席吃飽，至少吃到。但負責供餐的總鋪師（銀行）卻發現，廚房裡的頂級食材（資金額度）有限。
為了確保辦桌的品質與聲譽，總鋪師會怎麼做？他不會平均上菜，而是會優先將最好的菜餚，端給那些穿著最體面、坐在主桌的 VIP 貴賓。至於其他賓客，他或許會找一些「食材剛好用完」、「灶台出了小問題」的理由來搪塞，這些理由都是假的，只有「無法上菜給你」這個結果是真的。
因此，當一位年收超過百萬新台幣的朋友（我們都有這種朋友），申請新青安卻被要求更高利率或更低成數時，甚至拒絕時，他面對的並非個人資格的否定，而是銀行在資源稀缺時的正常策略。銀行不是質疑「你還不起」，而是評估「在眾多申請者中，你不是瓜分資金水位的對象」
為房貸打造你的「財務品牌」
理解完上面的系統性摩擦後，我們就能明白新青安的申請門檻，早就不足保證成功過件。申請房貸已經是個人的「財務信譽品牌」的成果發表。
想搞到貸款，你要從一次性的「交易思維」，轉向長期的「品牌思維」，將自己打造成銀行無法拒絕的 A 級資產。
恰好筆者讀過行銷學，一個頂級的品牌需要具備三個核心元素：清晰的品牌定位、豐富的品牌資產，以及無可挑剔的品牌聲譽。這剛好對應了房貸審核的三大支柱。
1. 品牌定位：你的職業穩定性與未來性
品牌定位回答的是「你是誰？」
在銀行眼中，最理想的定位就是「低風險」。這解釋了為何軍公教警、醫師、機師、大廠工程師、百大企業員工等職業會受到貸款的青睞。裡面不包括律師，是因為律師這幾年收入上下限差別開始拉大了。
最近房貸節目甚至提到，當下的銀行連老師任職於公立還是私立學校都會深入了解，這是在評估你這個「品牌」的長期穩定性。因此在申請房貸前切忌輕易換工作，除非是跳槽到聲譽更好、收入更高的公司。這就像一個知名品牌，不會在推出旗艦產品前，突然去更改自己的核心 LOGO 和消費市場定位。
銀行看的是你背後有什麼，如果你沒有顯赫的家世背景，老爸列名維基百科，當然要看你的職務頭銜、公司大不大間。
2. 品牌資產：你的多元財富證明
品牌資產回答的是「你擁有什麼？」
這不僅僅是你的月收入、年收入，銀行想看到的，是一個立體、多元且厚實的資產組合。存款、股票、黃金、保單，甚至是父母房產作為擔保品，這一切都是在向銀行展示你這個「品牌」的總體價值與抗風險能力。
這很像奢侈品大佬口中的配貨，你若想買到一個限量版的柏金包（理想的房貸條件），往往需要先在該品牌消費大量的非熱門商品（存款、理財、信用卡往來）。
銀行界傳聞，如果有 2 次以上信貸紀錄，並準時還款紀錄的朋友，有更大機率過件房貸，這就像在申貸前，不斷地為自己的品牌「配貨」，累積與銀行的往來紀錄，最終順利拿到了他想要的「包」。
累積自己的資產多元性，這不是一天兩天的事。為什麼現在的年輕父母，會鼓勵小朋友從小學習理財？因為你有多元資產，銀行才會認為面前是個懂錢、會還錢的客人。
3. 品牌聲譽：你的信用紀錄
信用回答的是「你的過去表現如何？」
《CWC財商講堂》主理人 C 大曾經說過一個案例，他有一位存款高達 8 位數的朋友，僅因為人在國外忘繳了 4000 元的卡費，就影響了房貸條件。
這說明在銀行眼中，信用紀錄不存在「小事」，任何一次逾期繳款，都是對個人品牌聲譽的公開差評，足以讓所有亮眼的資產黯然失色。因此記得，在申貸前還清所有信用貸款，保持完美的繳款紀錄，就是在為你的品牌進行最重要的聲譽管理。
大家最習慣的信用卡（借貸金融產品）切記絕對不能遲繳，或是使用循環利息。建議綁定一個長期有足夠存款的戶頭來自動扣繳，如果真的遲繳了，請不要猶豫，馬上補繳全額並打給銀行客服，說明自己不是故意遲繳，請友善的請客服幫你「消除」遲繳紀錄，當然這方式不能濫用。
你要培養信用，就是要先借，再還。有借按時還，再借會更容易。
解讀銀行的潛台詞
許多申請房貸的人，最深的無力感是「我明明有穩定的工作和收入，收支比也完全健康，為什麼銀行還是不買單？這根本是刁難！」
這背後是個人對穩定的定義，與銀行的定義之間有了巨大差距，這也是我們必須拆解的銀行話語。
當你說「我工作穩定」，是指每個月準時入帳的薪水。銀行看到的卻是：你所在的產業前景如何？你的公司在該產業的地位如何？你的職位是否容易被取代？這就是為什麼銀行會去區分公私立學校的老師，因為在他們的風險模型裡，兩者的長期「安全係數」是不一樣的。
當你說「我收支比很健康，加上房貸也是」，你看到的是薪資單上的數字，扣掉所有支出是正值。銀行看到的卻是：你的收入來源是不是太單一了？如果你不小心撞見老闆偷情，被開除了呢？除了主動收入，你有沒有被動收入（像是租金、股利）來應對突發狀況？你的收入是否能被輕易核實？
這也解釋了為何很多人建議收現金的職業，像是做生意的攤商，一定要「每隔兩三天就把收入存到銀行」，這就是把非標準化的現金流，翻譯成銀行能夠理解和信任的官方語言，不然你半年才去存一次，存的數目還不一樣，誰知道你是不是開地下賭場的？
銀行看似吹毛求疵的審查，並非無理的刁難，只是他們不會說出口，用以定義「安全」的測試。這種看似不近人情的審核標準，反而為我們提供了清晰的路線圖。銀行真正看重的，是超越了「穩定月薪」、更具韌性的、可被驗證的、且多元化的財務結構。
未來的抵押品：比特幣行不行
在這篇關於貸款的討論裡，我們免不了想做個具有前瞻性的老掉牙問題：以比特幣為首的加密資產，什麼時候才能放在檯面上，成為銀行也點頭的抵押品？
這個問題的答案，只能說邏輯跟前面走的方式一樣，每一種新興資產能不能被納入傳統金融體系，和當年股票、藝術品如何被銀行接納的歷史相同，核心都在它是否建立起可被量化的信任，和定價的風險高不高。
延伸閱讀：評論》為什麼藝術展正在消失，加密貨幣成為富人的洗錢手套？
目前，加密資產在台灣之所以無法作為房貸抵押品，正是因為它在這幾個關鍵拼圖上的缺失。根據台灣金管會的立場，加密貨幣是「虛擬商品」而非「法定貨幣」，這從根本上限制了其法律地位。再加上其劇烈的價格波動性（歷史來看的確高波動），還不成熟的監管框架，以及在反洗錢 (AML) 上的疑慮，都讓銀行難以將其納入保守的風險模型。
台灣境內的確有超過一間銀行在評估比特幣為主的加密貨幣，是否能成為抵押品。但風控部門頂多接受市值3成的抵押價值，以現在這個時間點，應該很少加密資產持有者甘心。
加密資產要走上抵押品的舞台，必須經歷一個「品牌建立」的過程，這需要幾點：
- 監管成熟：政府主管機關出台清晰的法律框架，定義其資產屬性，慢慢等囉。
- 設施標準化：出現受監管、高信譽的交易所、託管機構與估值平台。尤其是背靠銀行的交易所，先期待富邦吧。
- 風險常態化：市場成熟，波動性降低至可被金融模型接受的範圍。
我們今天習以為常的股票質押，在百年前也曾是難以想像的投機行為。加密資產作為常態抵押品的未來，取決於它能否從一個高風險的「商品」，進化為可被信任的資產。
說更直白的，最重要的是普及率。如果台灣的菜籃族都有一籃子加密資產，我想銀行很難不給當抵押品。
結論
回到最初的問題：在一個申貸困難的時代，如何成為銀行的 A 級客戶？
不只是台灣，全世界的貸款過件率，都在下滑；新青安的困境，顯示了市場的現實，個人的努力顯得特別重要。不論是透過穩定工作、累積多元資產、維護信用紀錄來打造未來的房貸資格，還是期待有朝一日能用加密資產進行抵押，其底層邏輯從未改變：你必須將自己的財務價值，翻譯成保守嚴謹的金融體系所能聽懂的語言。
很苦吧？你當然可以選擇不買房，不婚不生，三不樂一生。不動產在台灣是個很兩極性的資產，沒錢的不敢想，有錢的棟棟買，但你如果剛好是處在掙扎線上的人，或是你朋友人生計畫就是買房，那記得把這篇文章給他參考，希望大家都能用最簡單的方式，逐漸靠近你名下的不動產和動產。
📍相關報導📍
鏈上房貸公司 Figure 向 SEC 提交上市申請，把五週貸款流程壓縮到五天
