據房產平台《realtor》本月發佈的報告顯示，美國房屋交易市場目前正陷入銷量探底、庫存增加、但價格維持高位的困境。
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美國房市提前過冬？據房產平台《realtor》本月發佈的報告顯示，美國 6 月二手房年化銷售量僅 393 萬套，創下自 2024 年 9 月以來的新低。同時，全國房屋掛牌價中位數則上升至 435,300 美元，再度刷新了歷史紀錄。
銷售量探底，高利率成最大絆腳石
根據全美房地產經紀人協會 (NAR) 公布的 6 月數據顯示，二手房銷量較 5 月減少了 2.7%，遠低於市場預估的 0.7% 降幅。從地域分佈來看，美國東北、中西部與南部跌幅最深，西部則略有回溫。
值得一提的是，平均 6.75% 的抵押貸款利率，讓首次購屋族壓力倍增，同時也讓手握低利率貸款的屋主缺乏出售意願，因此直接壓縮了可成交房源規模。
庫存增加，價格仍創新高
待售房屋庫存方面，6 月底的數量來到了 153 萬套，年增 15.9%，換算下來相當於 4.7 個月的庫存。《realtor》在報告中進一步指出，房屋的活躍掛牌量年增約為 29%，但房屋平均上市 53 天，就有超過兩成賣家調降開價。
但即便如此，掛牌價中位數仍比去年同期高 2%，且連續 24 個月上漲；獨立屋價格更高，為 441,500 美元，同樣年增 2%。分析指出，價格維持高位的一大因素是投資買盤占比達 27%，其中支付能力較高的族群填補了一般自用買家退出後的空缺，撐住了價格。
整體來看，美國的高利率把潛在買家擋在了門外，也鎖住了想要轉換房產的屋主，成交量因而急凍。市場雖然看見更多掛牌，但多屬於價格仍高、屋主心態僵持的情況，出清速度有限。來自 NAR 的研判指出：
「如果抵押貸款利率降至 6% 左右，房屋銷售市場才有望顯著回溫。」
川普考慮取消房屋銷售資本利得稅
另外根據現行美國稅制，出售主要自住房屋的納稅人可享最高 25 萬美元（個人）或 50 萬美元（聯合申報）的免稅額，但超出部分需按長期資本利得稅率（0% 至 20%，依收入而定）或短期資本利得稅率（等同普通收入稅率）納稅。
不過在當前的房市低迷時期，美國總統川普於 7 月 22 日表示，政府正在考慮取消針對住宅銷售的資本利得稅，以刺激房地產市場。川普在白宮接受記者提問時提到，若聯準會降息，取消資本利得稅的必要性可能會降低，但此舉仍是他政策考量的一部分。目前，此提案得到了共和黨議員 Marjorie Taylor Greene 的支持，她提出的「住宅銷售免稅法案」（No Tax on Home Sales Act）主張全面取消主要住宅銷售的聯邦資本利得稅，認為這將讓民眾保留更多財產。
不過專家提醒，這一提案可能短期內將會增加房市的交易量與經濟活力，但也帶來了財政赤字與通膨風險。同時，若企業因關稅或匯率壓力縮減投資，民眾購屋意願也可能下降，反過來抵銷政策利多。
