2026 年第一季台灣六都交易量僅 4.7 萬間物件，創有紀錄以來第三低。央行推出第七波打房逾一年半、囤房稅 2.0 完整發酵、新青安即將退場，三道壓力同步疊加。
（前情提要：回顧日本房市破滅史，央行重拳打擊下台灣會步上後塵？）
（背景補充：新青安 2.0 快來了：公股銀行拋三建議，利率補貼與寬限期或下調）
2026 年第一季，台灣房市真的冷了，六都合計交易量 4.7 萬個不動產物件，僅高於 2016 年的 32,335 棟與 2017 年的 45,454 棟，年減 2.2%創有紀錄以來第三低。
3 月雖然月增 74.4%，主要是季節性回溫，年增也僅微幅 0.4%，專家認為不是持續性的反轉。
背後原因大家都知道，央行 2024 年 9 月推出「史上最重打房」第七波選擇性信用管制，房市自此低迷超過一年半。2026 年 3 月央行雖微幅鬆綁，將全國自然人第 2 戶貸款成數從 5 成調高至 6 成，但業者評估效果有限，資金觀望氣氛依然濃厚。
代銷表示市場資金充裕，但不會再流向房地產
據 ETtoday 房產雲轉述，金磚動力行銷董事長黃德國說得很直接「過去房價大幅上漲，但租金跟不上、投報率下滑，工料成本議題難以複製，房價基本上很難再像過去一樣飆漲。」他呼籲政府持續放寬管制，但暗示即使政策鬆綁，房價上漲動能也已大不如前。
萬群地產董事長謝坤成表示保守「第二戶放寬 1 成，對房仲中古屋市場有信心提升作用，但對預售市場幫助有限。市場資金充沛卻未流入房地產，關鍵在產品力及定價策略。」表示不只是貸款成數能走到多少，而是買方對定價已經失去信心。
房價走勢印證這個觀察，2024 年第三季至 2025 年第四季，六都房價已跌 4.8% 至 8.9%。2026 年 2 月全國清華安富房價指數月增僅 0.12%，年跌仍有 2.71%。
永慶房屋業務總經理葉凌棋預估，2026 年全年房價續跌 3% 至 7%，剛性需求強的區域跌 3 至 5%，供給量大的區域則跌 5 至 7%。
三年 36 萬戶「完工潮」
最讓市場擔憂的，是接下來幾年的供給衝擊，2023 至 2025 年全台新屋開工約 38 萬戶，預估 2026 至 2028 年將陸續完工 32 至 36 萬戶，屆時建商待售餘屋估達 8 至 10 萬戶，形成龐大賣壓。
不動產區域分化已經變得很明顯，台北市因供給有限、需求穩定，跌幅預估不超過 5 至 6%，抗跌能力最強。南部情況就不樂觀，台南、高雄部分區域跌幅恐超過 10%。3 月數據也呈現這種落差，像台中售價年減 22%、高雄微跌 0.8%，台南反彈 18.5%、新北也有 18.3%，同一波段裡冷熱不一樣。
房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮的說法稍微樂觀：「六都平均跌幅約 10%，這波跌勢不會太久也不會太深，預計 2027 年盤整止跌回溫。」但他的樂觀看法是前提是，新物件供給要先消化掉。
囤房稅、新青安退場
2026 年還有兩項政策變數值得注意：
- 囤房稅 2.0 完整發酵：課稅期間為上年 7 月 1 日至當年 6 月 30 日，2026 年是首個完整反映年度。4 戶以上非自住房屋稅負增幅最明顯，「多屋族」整體稅負增加 1.6 至 2.4 倍。
- 新青安 2026 年 7 月退場：接棒的新青安 2.0 條件明顯收緊，利率至少 2.3%（原補貼期 1.775%）、寬限期從 5 年縮為 3 年，並加入「80 條款」限制高齡借款。以 1,000 萬、40 年試算，月付款從 29,112 元增至 31,818 元，每月多付 2,706 元。
央行方面，楊金龍 2025 年 12 月已表示暫無第八波打房規劃，2026 年起銀行不動產貸款總量管制也回歸各行內部控管，整體政策風向偏向觀察而非加壓。但第七波的核心條款維持不動：第三戶以上購屋貸款成數仍只有 3 成。
永慶葉凌棋預估今年全年六都交易量約 25.1 至 26.4 萬棟，比起 2020 至 2021 年高峰期的水準，仍是明顯收縮。市場的問題已經不是等不等得起，而是等到之後，買單的人還剩多少。
