台灣曾姓婦人談定1,810萬元向京成建設買房，先付10萬元訂金簽下預約，建商卻在事後反悔，只願退還12萬元了事。官司纏訟了三年多，建商竟把同一戶房子轉賣4,622萬元，台灣橋頭地方法院最終認定可歸責於建商，判賠所失利益加訂金，共新台幣2,822萬元。
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重點摘要
- 曾姓婦人談定1,810萬元買房，付10萬元訂金，建商卻反悔。
- 訴訟期間建商轉賣同戶，價格暴增至4,622萬元。
- 法院判京成建設賠所失利益，加計訂金共2,822萬元。
當一間房子的差價高達2,800多萬元，建商會選擇按契約出售還是反悔？京成建設選了後者。
據台灣橋頭地方法院 112 年度重訴字第 159 號民事判決，故事要從一張「預約」（預訂單）說起。曾姓婦人相中京成建設一戶新成屋，雙方談定總價1,810萬元（含車位），婦人先付10萬元訂金，簽下預約，準備進入正式簽約流程。
沒想到建商反悔了，京成建設事後可能是認為賣得太便宜，不願履行本約，只表示願意退還10萬元訂金另加 2 萬元了事。曾姓婦人不同意，直接告上法院，這一告就是三年多。
建商預訂單上有條件
京成建設在法庭上提出的理由為，當初預訂單上白紙黑字寫著「此價位須經公司同意，否則已繳價金無息退還」「此價位須經公司同意始可售出，如不同意原金無息退還，均無條件解約」，建商主張公司握有最終出售決定權，反悔有理。
法律上，預約是「約定將來要簽正式買賣契約」的契約，跟本約（正式買賣合約）是兩回事。翻成白話是光簽了預約，不代表建商就有百分百反悔的空間；預約毀約讓本約簽不成，也要負起相關責任。
法院看的不是預訂單上的小字，而是實質。京成建設既然收了訂金、簽了預約，就負有進一步簽訂本約的義務；建商自己把房子轉手賣掉、導致契約無法履行，是可歸責於建商的事由。
官司一審二審都判曾姓婦人勝訴，但建商再度上訴，卻因為官司還沒打完，建商就先把房子以更高價賣掉，等於自己交出了一份「當初真的賣太便宜」的證據。
法院算了「少賺的價差」
曾姓婦人的損失不是那10萬元訂金，而是「所失利益」。就是民法上的損害賠償，不只算實際虧損，也算沒賺到的利益。
曾姓婦人方直接拿建商自己將該間建案賣的價格當作市價證據，訴訟期間，京成建設把同一戶房子連車位以4,452萬元加170萬元、共4,622萬元賣給別人。扣掉曾姓婦人原本談定的1,810萬元，差額是2,812萬元，這就成為婦人少賺到的所失利益。
一般人常以為建商反悔頂多是退雙倍訂金了事，結果法院直接算所失利益，金額跟訂金差了快三十倍。
加上原本繳的10萬元訂金，京成建設總共要賠曾姓婦人新台幣2,822萬元，並且從民國113年7月17日起到清償日為止，還要按年息5%計算利息，訴訟費用同樣由建商全部負擔。（曾姓婦人以941萬元供擔保後可聲請假執行，京成建設則要拿出全額2,822萬元供擔保，才能免除假執行。）
多賺2800萬最後全數奉還
京成建設原本盤算的差額，只是多退的2萬元。為了省下這2萬元，建商賭上訴訟，結果換來一張要多付2,812萬元所失利益、外加10萬元訂金的判決書。另賣他人賺到的價差幾乎原封不動吐回去，還倒貼三年多的訴訟成本。
這是很特殊的一個不動產民事案件，要是建商並未在訴訟期間出售該間房產，那可能結局就不一樣了。
常見問題
建商簽約後反悔不賣，只退訂金合法嗎？
不一定。法院認定建商負有簽本約義務，若因可歸責於建商而無法履約，婦人可請求所失利益，不只是拿回訂金；本案建商最終被判賠2,822萬元。
什麼是「所失利益」？
所失利益是民法損害賠償的一種，指原本能獲得卻沒獲得的利益。法院以建商轉賣4,622萬元當市價，扣除原談定1,810萬元，算出2,812萬元。
